Acta de notoriedad: la inmatriculación de fincas

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Acta de notoriedad

¿Sabes que es el Acta de notoriedad? Tanto si lo sabes como si no, es importante que hoy en día sepamos que hacer ante una cesión de una finca que nunca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad y aquí es donde entra en juego el Acta de Notoriedad.

Para verificar la transmisión de una finca que no se ha inscrito anteriormente y se dé el caso de que el comprador no acceda a ejecutar el pago de la señal, hasta que el comerciante no inicie los trámites requeridos para inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.

El conflicto que suponen las fincas que no están inscritas es que no se puede conseguir una hipoteca (financiación) por parte del adquiriente. Esta escena es más habitual de la que se puede llegar a pensar, puesto que existen muchas fincas urbanas y rústicas que antaño no tuvieron la necesidad de incluirlas en el Registro de la Propiedad, ya que pertenecieron a los abuelos, luego pasaron a los padres y de éstos a los hijos etc.

El primer paso que dar para conseguir el fin de registrar la finca en cuestión, es inscribirla a nuestro nombre mediante un expediente de dominio o Acta de Notoriedad. Desde ICIRED, te desvelamos todo lo necesario para iniciar un Acta de Notoriedad y como hacerlo según la Ley.

Acta de notoriedad: definición.

Expediente oficial supervisado por el fedatario de la jurisdicción en la que se quiere ejercer el acta, cuyo objetivo es el de aparecer credo público sobre algún hecho declarado y público que se produzca. Es normal el alojamiento de este sistema como mandato previo al judicial para testimoniar la carestía de arrendatarios en un edificio.

Concepto de inmatriculación de fincas. La importancia del acta de notoriedad

Entendemos por inmatriculación el ingreso de una finca en el Registro mediante una inscripción de dominio, que es la primera inscripción de la historia registral de esa finca (datos físicos de la finca y del propietario).

Los caracteres que presenta el acta de notoriedad

  1.  El asiento de inscripción ha de cumplir todos los requisitos de las inscripciones propiamente dichas. No se admitirá mediante nota marginal o anotación preventiva. Estos requisitos son los establecidos en los art. 9 L.H. y 51 R.H.:

(ART. 9 LH)

Todas estas circunstancias son desarrolladas en el art. 51 R.H., cuyo contenido debe respetarse y reproducirse fielmente:

(ART. 51 RH)

  1.  Ha de ser de dominio: ha de aparecer quien es el primer propietario.
  2.  La inmatriculación se obtiene mediante los medios inmatriculadores.
  3.  El asiento de inmatriculación abre folio registral.
  4.  Medios inmatriculadores:

Para inmatricular una finca, tres medios o formas son los siguientes:

Expediente de dominio.

Es un procedimiento judicial que tiene por objeto producir un título de inmatriculación, previa demostración de la adquisición del dominio por el solicitante. El juez competente es el de 1ª instancia del partido donde radique la finca, y el procedimiento será a instancia de quien solicite la inscripción. Es un medio muy poco frecuente.

Título público.

Es el principal medio de inmatriculación. Según el art. 205 L.H. serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vistas a los documentos presentados. Estas inscripciones no surtirán efecto respecto terceros hasta transcurridos dos años desde su fecha.

En el asiento se expresarán las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otras presentadas al efecto.

Así se exigen los siguientes requisitos:

–  la finca no debe estar inmatriculada.

– el título inmatriculable debe ser público o de adquisición de dominio.

– la persona que transmitió tuvo que adquirirlo en una fecha anterior a ese título.

– que se acredite de modo fehaciente o por acta de notoriedad, el título adquisitivo del transmitente.

– que se publiquen edictos, debiendo estar un mes en el Ayuntamiento desde la recepción. Hay tres meses para devolverlo al Registro desde el día en que se hizo el edicto, si no se hace esto, todas las inscripciones se cancelan.

Certificación administrativa.

Según el art. 206 L.H., el estado, la provincia, el municipio y las corporaciones de derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquel y las de la iglesia católica cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresara el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.

¿Qué ocurre cuando hay exceso de cabida?

A veces, en las inscripciones, se consigna una extensión de superficie menor o mayor que la real, sea de intento, sea debido a un error en la medición. Cuando se rectifica la medida que manifiesta el asiento, no se pretende ampliar la finca, sino eliminar la inexactitud.

Los casos en que es viable rectificar la superficie

Sin recurrir a elementos inmatriculadores, y siempre que no haya duda fundada sobre la identidad de la finca, son:

  1.  Exceso de cabida en las fincas con linderos fijos o de tal naturaleza que excluyan la posibilidad de la existencia de terceros colindantes que pudieran ser perjudicados.
  2. Los que tengan su base y justificación en datos catastrales.
  3. Los que no excedan de la quinta parte de la cabida inscrita.

En el art. 298 R.H. se prevé un procedimiento de “inmatriculación sumaria” para los casos de los números 1-4 de dicho artículo, y para los excesos de cabida superiores a un quinto de la superficie de la finca. En estos casos, es necesario la publicación de un edicto que autorizará el Registrador, y que se fijará en el ayuntamiento del lugar donde radique la finca por un mes, debiendo ser devuelto a los tres meses desde la fecha de la inscripción, pues en caso contrario se cancelaría ésta.

El exceso de cabida solo puede hacerse en documento público y cuando haya transmisión de dominio. Hasta dos años no producirá efectos contra terceros. El exceso debe hacerse constar en el título y en la nota del diario.

Así, en los excesos de más de un quinto de la cabida inscrita, hay que hacer un edicto. La escritura del exceso tiene que haber sido otorgada hace más de un año, o bien presentar el certificado catastral que ha de contener los límites precisos de la finca.

Cuando se devuelve el edicto al Registro, hemos de poner una nota al margen de la inscripción.

En cuanto al exceso de cabida no superior a un quinto de la cabida inscrita, se inscribe conforme al art. 205 L.H., con la limitación del 207 L.H. y párrafo 5º letra D del articulo 298 R.H.

¿Qué sucede cuando hay segregación?

La segregación es la separación de parte de una finca registral para formar otra independiente. Se abre un nuevo folio a la finca segregada (inmatriculación) y continua vigente el folio registral de la finca de la que se segregó.

Así, siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de la propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y lindero/s por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia de esta y los gravámenes vigentes de la finca matriz. Como caracteres o circunstancias específicas de la segregación, podemos señalar las siguientes:

  1. Toda segregación se practicará en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a las que afecten, así como las resultantes y las porciones restantes, cuando fuere posible, o por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación.
  2.  En caso de solares o parcelas, para segregar es necesario el permiso del ayuntamiento mediante licencia municipal.
  3.  Si se trata de locales o pisos…lo han de permitir los estatutos, o en su defecto, el permiso de la junta de propietarios. Además, han de tener acceso independiente.
  4.  No se puede segregar nada inferior a la unidad mínima de cultivo (si es regadío 20 áreas, si es de secano 2 hectáreas).
  5.  Los altillos no se pueden segregar. Si se puede segregar una planta con sus altillos correspondientes, pero la superficie del altillo nunca puede ser mayor que la de la planta baja.
  6.  Si se trata de una finca rústica, en la inscripción hay que poner si es de secano o de regadío, si es divisible o no, y si está sujeta a las reservas y limitaciones de la ley de unidades mínimas de cultivo.

Existen varios modelos de segregaciones, una segregación por inscripción extensa y otra concisa.

¿Qué significa una agrupación?

En el Registro, dos o más fincas, que hasta entonces eran independientes, cada una en su folio, se unen para formar una sola, cerrándose los folios antiguos y abriéndose uno nuevo bajo número independiente. O bien, se segregan porciones de varias fincas y se agrupan a continuación, sin que sea necesaria la inmatriculación autónoma de cada porción.

Así, cuando se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con una nueva descripción, se inscribirá con número diferente haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas. Si las fincas agrupadas no fueran colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan, y con la mayor precisión posible las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.

Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, se practicará una sola inscripción que comprenda la agrupación. Todas las operaciones de agrupación se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes.

Diferencias entre división material y división horizontal.

La división material supone el nacimiento de dos o más nuevas fincas sobre la base de otra cuya hoja registral se cierra. A aquellas se les asigna número independiente y se les abre el correspondiente folio. Así, en el caso de que la totalidad de la finca inscrita se divida en dos o más porciones, se inscribirá cada una de estas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división.

La división de una finca se practicará en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de dicha operación.

Hay dos modelos de división, la división material extensa y la división material concisa.

Sin embargo, la división horizontal consiste en dividir una finca matriz, en este caso estamos hablando de edificios, en varias fincas (a lo alto).

A la hora de realizar la inscripción hay que especificar el número de metros cuadrados y el porcentaje de cuotas de cada una.

El resto es igual a la obra nueva:

– edificio en construcción o terminado.

– se ha de pedir licencia.

– certificado o acta final de obra por el arquitecto.

Existe la denominada división horizontal truncada, que es solo para naves industriales (a lo largo).

Finalmente, se puede establecer el régimen de la comunidad en una división horizontal.

Lo primordial para la adquisición de una finca es asegurarnos que todo esté “en regla”. Por ello, hemos querido acercaros el verdadero papel del acta de notoriedad.  Tal y como comentamos en el inicio, las fincas que no están inscritas no se pueden financiar y por lo tanto, es muy importante que el actual propietario realice los trámites oportunos a su cargo, antes de realizar la venta. Si está pensando en comprar o vender una finca o está inmerso en una situación relacionada con impagos, no dude en ponerse en contacto con ICIRED para encontrar una solución sencilla y dinámica al problema.

 

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