Demanda de desahucio: no me pagan el alquiler

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demanda de desahucio

Por distintos motivos hoy tenemos que hablar de la demanda de desahucio. Son muchas las familias en España que han decidido que lo mejor es alquilar su propiedad. Hay personas que necesitan ingresar más dinero en la familia y alquilan su segunda vivienda, están los que lo consideran como negocio y compran propiedades para arrendarlas desde un principio, están los que no se pueden permitir seguir viviendo en su casa de toda la vida, la alquilan y con el dinero que les da se van a vivir a una casa más pequeña… y así podríamos sacar mil situaciones distintas.

Lo que está claro es que en España el alquiler de viviendas y propiedades está cada vez más generalizado. Antiguamente lo importante era comprarse una casa para empezar a tener una vida más organizada y asegurar nuestro futuro. Hoy en día ya no se sigue tanto este concepto. Cada vez más está de moda alquilar una propiedad y cambiarte de casa cuando te canses de ella. Ya no se busca tanto la seguridad que te da comprar una casa si no la posibilidad de cambio cuando tengamos apetito de novedades.

Con el auge de este movimiento, de alquiler de viviendas, vienen los problemas también. Hay inquilinos que pagan sus mensualidades sin otorgar ningún problema a sus propietarios, pero por desgracia, no todos son iguales.

Hay situaciones en las que nos tenemos que ver obligados a tomar decisiones que jamás nos hubiésemos planteado. Esta posiblemente sea la de tener que echar a tus inquilinos de tu propiedad ya sea a través de Icired, de un requerimiento o mediante una demanda de desahucio. 

¿Con cuantos impagos puede ser iniciado un proceso de desahucio?

En el momento en el que decidimos alquilar nuestra propiedad corremos muchos riesgos. No tiene porque pasar nada, pero hay situaciones en las que si lo llegas a saber antes, jamás hubieses alquilado tu propiedad.

Cuando tenemos un contrato de arrendamiento y nuestros inquilinos son los que definimos como deudores, estamos antes una situación delicada pero no imposible de superar.

Cuando tus inquilinos incumplen el contrato de arrendamiento por falta de pago, no es necesario acumular más de un mes para que se pueda comenzar con el proceso de desahucio. Esto se explica en el artículo 27 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. En el momento en el que el inquilino deje de cumplir el pago del alquiler durante un mes, no debemos esperar para actuar, ya sea informándole o, si vemos que hablar con ellos puede llegar a ser una causa perdida, comenzar mandando el requerimiento y continuar, si no cambia la situación,  con la demanda de desahucio.

De todas formas, este proceso en el que tenemos que demandar a alguien nos puede sonar muy complicado y quizá no podamos empezar este proceso por pena o empatía. En este caso, debemos decirte que en el momento en el que el inquilino pague las cuotas o cuota que debe, se pone fin al proceso. Por lo que todo depende del tiempo que los inquilinos decidan no pagar. En ningún caso sería tomar la opción equivocada puesto que, si paga, el proceso se paraliza, si no paga, has iniciado el proceso cuando debías. El proceso en el que el individuo paga lo que debe dentro del plazo establecido por el Juzgado, se llama “enervación“.

¿Debo enviar un requerimiento anunciando la demanda de desahucio?

Existe una alternativa, o mejor dicho, un previo paso, a la demanda de desahucio. Es el envio de un requerimiento. Consiste en un aviso que dura 30 días, y se produce antes de que se inicie la demanda de desahucio. Este requerimiento se puede considerar un aviso previo para que paguen el alquiler.

Debe llegar al destinatario de forma segura por lo que lo más usual es que se envie a través de un burofax o algo por el estilo. Si una vez que le hemos enviado el requerimiento, lo ha recibido, y sigue sin pagar en el plazo que le hemos ofrecido, ya si que debemos comenzar con la demanda de desahucio.

Durante el requerimiento, seguro que tenemos contacto con el inquilino y puede que nos afecte su situación, pero si de verdad queremos cobrar nuestro alquiler, debemos ser fuertes y comenzar con el proceso de demanda de desahucio.

demanda de desahucio

Antes de demandar, ¿debería cortar la luz,el agua, cambiar la cerradura…?

Antes de tomar cualquier decisión descabellada deberíamos sentarnos y pensar en la situación que nos encontramos: no nos pagan el alquiler del mes de la propiedad que tenemos arrendada.

Por si nos había surgido alguna duda al respecto, nosotros, arrendadores no podemos entrar en la casa mientras el contrato de alquiler esté vigente. Por mucho que no nos hayan pagado la mensualidad del alquiler de nuestra propiedad, no tenemos permiso a entrar en ella.

Cambiar la cerradura de casa

¿Se te ha pasado por la cabeza? No te preocupes que no eres la única persona que ha sentido las ganas de hacerlo. Pero debemos saber que en el mejor de los casos, solo perderemos tiempo y dinero pagando al cerrajero pero como nuestros inquilinos deudores se lo tomen muy mal, nos denunciarán y son ellos los que están amparados por la ley. Tendremos que pagar el coste de la cerradura, más los daños y perjuicios que pueda demostrar que le ha causado no poder acceder a la vivienda. Por lo que, desde ya, desechamos la idea.

Cortar el suministro de agua y luz

Tenemos que tener cuidado al leer artículos o comentar con supuestos expertos que aseguran que no pasa nada si llegamos a cortar el suministro de agua y luz a nuestros inquilinos. Puede que nos consuma la rabia y que veamos que las leyes solo protegen a los que las infringen, pero debemos ser fuertes y, como dicen, no actuar en caliente.

Estamos en la misma situación que en el caso anterior. Si se nos ocurre cortar la luz y el agua, sea de la manera que sea, el inquilino puede denunciarnos y tendremos que pagar el coste de dar de baja el servicio y abonarle al inquilino la cantidad precisada por daños y perjuicios sufridos mientras no tuvieron los suministros de agua y luz. Vamos, otra chapuza.

Amenazas físicas o verbales

En este caso ya no solo hablamos de que como propietario tendrías que pagarle al inquilino los costes o daños sufridos, si no que encima, podríamos acabar en la cárcel.

Dependiendo de nuestros actos y de las pruebas que presentase el inquilino, tenemos que tener claro que los que más perderíamos en esta situación seríamos nosotros. 

Así que, el consejo del día es aguantar la rabia e intentar mantener la calma en todo momento. Pero sobre todo, estar informado y contrastar bien las fuentes de información antes de tomar ninguna medida por tu cuenta.

¿Cuánto dura un desahucio?

Existen dos formas para que se realice un desahucio. Uno de manera amistosa o dicho de otra manera, extrajudicial. La otra posibilidad es la que viene dada a través de un juicio, la cual es fácil de comprender que invertiremos mucho más tiempo que en la primera.

En el primer caso se puede producir el desahucio en menos de 15 días. Los abogados que tengamos contratados se ponen en contacto con el inquilino y de forma extrajudicial consiguen que ambas partes lleguen a un acuerdo común. Este proceso nos ahorra bastantes costes y a su vez, llegar a una situación en la que no nos queremos encortar.

Mediante la vía judicial estos trámites se hacen más pesados porque es necesario más tiempo y más dinero. Desde la nueva ley de 2009 de Desahucio Express, estas medidas de desalojo pueden durar de 6 a 8 meses. 

Por lo que siempre es preferible llegar a un desalojo de la vivienda de forma amistosa y no teniendo que recurrir a los juzgados. Aunque, pocas veces son las que podemos conseguir llegar de una forma cívica y fuera de la ley, a un acuerdo. Lamentablemente.

¿Cuánto cuesta una demanda de desahucio?

Este es un tema que todos los caseros se plantean en el momento en el que no les pagan el alquiler de la casa que tienen arrendada. Muchas veces, por desconocimiento, no sabemos si nos va a salir más caro el proceso judicial que el propio impago de la renta del mes.

Para que se lleve a cabo el juicio de desahucio por el impago del alquiler,  es necesario que intervengan un abogado y un procurador por lo que la gracia no va a ser barata. Tristemente, el precio de esta demanda de desahucio no depende de la cantidad de dinero que se le deba al propietario. El coste será el mismo si se debe un mes como si se deben seis meses.

Pero no hace falta que nos preocupemos si no tenemos el dinero para costearnos estos procesos judiciales por que ya sabemos que para cada problema existe una solución. Existen otros medios para que nos paguen sin tener que pagar de primeras los costes de los abogados y todo el proceso judicial. Y no hablamos de pegar palizas a nadie, por si alguno/a había pensado en esta alternativa. Ya hemos dejado claro que de esta manera jamás vamos a conseguir nada bueno.

Otra medida contra los impagos de alquiler

Estamos en la era digital, en la que Internet es nuestro Dios, o eso parece. Bueno, pues existen alternativas como las que ofrece Icired. El funcionamiento de Icired es muy sencillo, un cliente realiza una reclamación de impago, en este caso el propietario, el equipo jurídico de Icired verifica los datos de la deuda y la documentación que la justifica. Posteriormente se le envía al deudor (inquilino) una carta certificada requiriéndole el pago. En caso de que no pague en un plazo de 5 días, se le incluye en el fichero de morosos Icired. Una vez que la deuda es incluida en el fichero, puede ser consultada por cualquier persona o entidad que tenga interés legítimo, provocando una presión financiera al deudor que le obligue a realizar el pago.  Os dejamos la página para que podáis echarle un vistazo y descubrirlo vosotros mismos.

Una de las técnicas que se están llevando mucho como sustituto de la demanda de desahucio o requerimiento es incluir al deudor en un fichero de morosidad. Esto provoca muchos males en el inquilino entre los que se encuentran que no le vuelvan a dar un préstamo. Por esta manera, nadie quiere entrar en el fichero de morosidad.

¿Quién paga estos costes en la demanda de un desahucio?

Como comentábamos antes, el abogado, procurador y el poder notarial, pueden llevar nuestros gastos en la demanda de desahucio a niveles económicos que no nos podemos permitir. Estos gastos suman alrededor de 1.000 euros.

En el caso que queramos proceder con la demanda de desahucio, apostar e invertir esos 1.000 euros, si ganas el juicio, ¿quien paga los costes?

Esta pregunta nos la haríamos todos en la misma situación. Pues bien, siempre que el inquilino sea solvente, se le podrán cobrar los gastos producidos siempre que sean condena en costas.

¿Qué es esto de condena en costas?

Lo impone el juez. Lo que quiere decir es que la parte vencida del proceso judicial, debe abonar el coste del proceso. El juez dictamina condena en costas en los casos en los que se ve claramente que se actuó de mala fe. En los casos en los que no hay excusas de pagos del alquiler o situaciones que se podrían haber evitado perfectamente.

 

Si tu situación es la descrita en este post, te deben las mensualidades del alquiler y no consigues que te lo paguen de manera amistosa, consulta los servicios de Icired. Como primera medida está muy bien porque no te gastas el dineral que supone una demanda de desahucio y consigues que te paguen. No lo dudes y acaba ya con ese quebradero de cabeza.

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