Impagos en comunidades de propietarios

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impagos en comunidades de propietarios
comunidades de propietarios

La relación entre los impagos en comunidades de propietarios y los ficheros de morosidad es poco conocida entre las personas que viven en régimen de propiedad horizontal o que, por su profesión, trabajan de impagos en comunidades de propietariosmanera cercana a las mismas.

En el post de este blog titulado “Impagos en mi comunidad de vecinos”, analizamos distintos aspectos de este ámbito en el que tanta gente se ve involucrada en España, pero en esta entrada vamos a explorar una vía que, para mucha gente, puede suponer un descubrimiento sensacional: la posibilidad de contar con un fichero de morosidad para combatir la morosidad en las comunidades de propietarios de manera más eficaz y rápida, y con menos costes.

I. Los medios tradicionales para reclamar impagos en comunidades de propietarios.

¿Cuál es el primer paso cuando un vecino deja de pagar?

Resulta conveniente hacer un repaso de cuáles son los procedimientos que hasta hace poco estaban a disposición de las comunidades de propietarios para tratar de obtener del vecino deudor el pago de sus cuotas. Para conocer en general las técnicas habituales de reclamación extrajudicial de deudas, puedes visitar nuestro post “Cobranza extrajudicial de impagos”.

Cuando en una comunidad se detectaba un impago por parte de uno de los vecinos, la primera reacción debía y debe ser tratar de intimar de manera amistosa al deudor.

Recordemos que estamos hablando de impagos en comunidades de propietarios, personas que conviven puerta con puerta y que, les guste o no, necesitan entenderse

Recordemos que estamos hablando de  impagos en comunidades de propietarios, personas que conviven puerta con puerta y que, les guste o no, necesitan entenderse si quieren mantener una convivencia mínimamente agradable. Partiendo de este razonamiento, en muchas ocasiones los impagos se deben a meros retrasos provocados por dificultades económicas que el propietario deudor puede esté atravesando, por ejemplo.

En estos casos en que no falta la voluntad de cumplir con las cuotas de las comunidades de propietarios, lo recomendable es flexibilizar lo máximo posible la exigencia de pago para que, sin llegar a producir un perjuicio significativo a la comunidad ni a sus comuneros, sí se permita cierto margen a estos morosos involuntarios y, por decirlo así, de buena fe.

El siguiente paso es el envío de una carta reclamándole el pago al vecino en cuestión. En este caso deben ser los propietarios reunidos en junta los que acuerden hacer este requerimiento extrajudicial, que es recomendable que se lleve a cabo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto, para que, llegado el caso de verse obligados a interponer la correspondiente demanda, puedan usar ese burofax como elemento con valor probatorio acreditativo de que existió buena fe por parte de la comunidad y que se trató de solucionar el problema por vías no judiciales.

¿Cuál es la vía judicial adecuada para reclamar al vecino moroso?

A partir de aquí, cuando el margen para el cumplimiento que las comunidades de propietarios han otorgado al comunero que no paga se supera de manera evidente, el Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la posibilidad de reclamar los impagos en comunidades de propietarios mediante el procedimiento

A la cantidad reclamada mediante el monitorio, puede sumarse la correspondiente a los gastos que la comunidad hubiera soportado para reclamar

monitorio que, según el apartado 2 del mencionado precepto “requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados” por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción.

A la cantidad reclamada mediante el monitorio, puede sumarse la correspondiente a los gastos que la comunidad hubiera soportado para reclamarle al vecino moroso las cantidades debidas, siempre que dichos gastos se puedan probar documentalmente. Asimismo, el deudor también deberá pagar los costes en abogado y procurador incluso aunque el deudor no conteste la demanda ni comparezca en el procedimiento.

¿Qué eficacia y coste tienen estas actuaciones habituales de reclamación?

impagos en comunidades de propietarios

Hay que advertir de que todos estos pasos que se plantean para evitar los impagos en comunidades de propietarios, como es de imaginar, se acaban revelando como largos, agotadores y costosos para las comunidades de propietarios. Así, se necesita convocar una junta, con todos los requisitos legales que ello conlleva, para decidir enviar un burofax, hacer el correspondiente gasto en el envío de la carta y, muy probablemente para realizarlo de manera efectiva, en un abogado que lleve a cabo su redacción. A continuación aguardar la reacción del requerido y, si ésta no tiene lugar o no es conforme a lo esperado, convocar otra junta de propietarios y decidir en ella el inicio de las actuaciones judiciales con la contratación de los profesionales correspondientes.

todos estos pasos que se plantean para evitar los impagos en comunidades de propietarios, como es de imaginar, se acaban revelando como largos, agotadores y costosos

El gasto en tiempo y dinero que el procedimiento judicial supone es bien conocido por todo el mundo y, finalmente, incluso obteniendo una sentencia favorable, posiblemente no se consiga cobrar la cantidad debida porque el deudor no tenga bienes a su nombre y se declare insolvente o por cualquier otra triquiñuela que impida o retrase indefinidamente el cobro de unas cuotas que, a la postre, los propietarios acaban dando por perdidas junto con todos los gastos desembolsados para tratar de cobrarlas.

II. Los ficheros de morosidad: un nuevo e inesperado aliado.

¿Cuáles son las cifras de recobro respecto de las comunidades de propietarios con el uso de los sistemas tradicionales de reclamación?

El panorama descrito en el apartado anterior puede parecer desolador, pero lo es más aun el resultado, en cifras, a

los sistemas de reclamación de los impagos, vetustos, costosos y poco eficaces, también han contribuido decisivamente al aumento de la morosidad.

que han dado lugar en los últimos años los recursos para lograr el recobro con que han contado hasta ahora las comunidades de propietarios.

Así, según los datos recogidos en el “III Informe Global sobre morosidad en Comunidades de Propietarios en España” elaborado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) y el Observatorio de las Comunidades de Propietarios, en información recogida en la web elderecho.com, tras realizar  una encuesta a más de 800 administradores de fincas de toda España que, en su conjunto, administran 43.000 comunidades de propietarios, las deudas en las mismas  durante el año 2013 alcanzaron los 1.798 millones de euros.

impagos en comunidades de propietarios

Es fácil suponer que este alarmante ascenso del endeudamiento de las comunidades de vecinos en nuestro país se debe a una conjunción de factores, probablemente muchos de ellos relacionados con la reciente crisis económica que ha atravesado España, pero no es menos cierto que los sistemas de reclamación de los impagos, vetustos, costosos y poco eficaces, también han contribuido decisivamente al aumento de la morosidad.

Por consiguiente, se imponía la necesidad de encontrar un sistema más moderno, adaptado al mundo de las nuevas tecnologías en el que hoy en día nos movemos, que facilite los trámites de reclamación y que abarate los costes para los reclamantes, y que además se trate de un sistema más eficaz en el recobro.

¿Qué aporta ICIRED a la reclamación de cantidades de las comunidades de propietarios?

El método más exitoso para el cobro de créditos impagados de forma extrajudicial, probablemente sea el uso de ficheros de morosidad, listados que publican los casos de impagos de personas para que otros puedan consultar su solvencia. No en vano, este sistema es el usado por los bancos y grandes compañías de telecomunicación, lo que demuestra su utilidad.

Por tanto, la respuesta a la hora de reclamar las deudas, no sólo para las comunidades de propietarios, sino para cualquier empresa o profesional, se encontraría en adaptar un fichero de morosidad a sus necesidades, distintas y diferenciadas de las de una entidad bancaria o una multinacional, y confeccionar un procedimiento para su uso ajustado a la era de Internet. Esto es lo que dio lugar al nacimiento de ICIRED, tal y como explicamos en nuestro post “ICIRED: fintech de las fintech”.

impagos en comunidades de propietarios

El procedimiento, íntegramente online, de este fichero de cumplimiento de obligaciones dinerarias ha permitido que las comunidades de propietarios, actuando incluso por medio de su administrador debidamente autorizado, pueda reclamar a los impagos en comunidades de propietarios de vecinos que se niegan tozudamente a pagar sus cuotas, simplemente incluyendo la información del impago en la web de ICIRED, y dejando que el fichero actúe: primero se envía el requerimiento previo de pago al propietario moroso, ahorrando este trámite también a la comunidad, y después, si no abona las cantidades debidas se publican sus datos y los de la deuda en el fichero de morosos de ICIRED, notificándoselo por carta certificada, con el consiguiente perjuicio que para esta persona supone.

El método más exitoso para el cobro de créditos impagados de forma extrajudicial, probablemente sea el uso de ficheros de morosidad

Asimismo, en el caso concreto de los impagos en comunidades de propietarios, se pone a disposición de sus propietarios las llamadas cláusulas de salvaguarda que ya advierten de la inclusión en ICIRED en caso de impagos, y que pueden descargarse de la misma web de forma cómoda y gratuita, de modo que se incluyan en los estatutos que se aprueben por la junta de la comunidad.

Así, se mejora en todos los aspectos:

  • Se dinamiza el proceso de aprobación por las comunidades de propietarios de las actuaciones a realizar contra un vecino moroso.
  • Se acelera el procedimiento y la comodidad en la reclamación, realizándose los trámites de manera inmediata conforme se facilita la información de impago cómodamente mediante la web.
  • Se mejora la eficacia en el cobro, contando con el procedimiento usado por bancos y grandes compañías financieras y de telecomunicación, cual es el de los ficheros de morosidad.
  • Se reducen los costes, por cuanto los precios de ICIRED se han adaptado, necesariamente, a las posibilidades de PYMES, autónomos e incluso particulares.

Los impagos en comunidades de propietarios han encontrado en ICIRED la herramienta definitiva para acabar con éstos, pero no es ni mucho menos el único sector que se puede beneficiar de este procedimiento de reclamación y publicación. En nuestra web podrás conocer los servicios que ICIRED te puede prestar para mejorar, dinamizar y abaratar los trámites para obtener el recobro de tus impagos sin necesidad de tener que acudir a la vía judicial. Puedes llamarnos gratis al 912 668 043, o enviar tus dudas y cuestiones al correo [email protected]

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