La referencia catastral y el valor de mi inmueble

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referencia catastral

El conocimiento sobre la referencia catastral de un inmueble puede solucionarte multitud de problemas. Si tu situación es una de las siguientes, estás en el post correcto.  ¿Estás a punto de alquilar un inmueble pero no sabes nada de tu casero?. ¿Tienes ciertas dudas sobre si el inmueble que quieres comprar existe de verdad o es un tipo de estafa?. ¿Has heredado una casa y no tienes mucha información sobre el inmueble?

La referencia catastral es un método para impedir incidencias en el cobro de un pago relacionado con inmuebles. A su vez, nos da más información de la que imaginábamos.

¿Qué es la referencia catastral?

Es un código alfanumérico oficial que tienen todos los inmuebles. Esta compuesto por 20 caracteres asignados por el catastro.

Esta referencia tiene que aparecer en todos los documentos que estén relacionados con bienes inmuebles. Estos pueden ser instrumentos públicos, resoluciones judiciales, expedientes o cualquier documento privado que este vinculado a esta categoría. A su vez, la referencia catastral también debe aparecer en el Registro de la propiedad.

Es obligatorio que todos los datos por parte de las propiedades estén constatados en el Catastro Inmobiliario. Tanto su inscripción, modificación como su actualización en el Registro. De esta manera, se puede garantizar que los datos que aparecen en el Catastro, corresponden con la realidad.

¿Dónde obtener la referencia catastral?

A continuación, vamos a ver las distintas posibilidades que encontramos cuando queremos conocer la localización o información sobre un inmueble:

-Si no tenemos DNI electrónico o certificado electrónico. Podemos acceder desde la página web a “Consulta de datos catastrales – Referencia catastral”

-Si al contrario, disponemos de DNI electrónico o certificado electrónico, puede acceder a “Mis inmuebles”

-Como última opción, podemos llamar al teléfono directo del Catastro. Los números de consulta son 902 37 36 35 ó 91 387 45 50

  • A través del recibo de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
  • En el certificado del Catastro emitido por sus Gerencias
  • Certificado emitido por el Ayuntamiento
  • En las escrituras públicas o en el Registro de la Propiedad. Solo en los casos en los que  figure inscrita la referencia catastral.

¿Para que sirve la referencia catastral?

La función de este localizador es poder situar el bien inmueble en la cartografía catastral. Esto es muy valioso en el momento en el que se esta realizando un negocio jurídico, ya sea de compra o venta de la vivienda como en el caso de las herencias o donaciones. Sabiendo el número de referencia catastral, no habrá confusiones entre unos bienes y otros. Podríamos decir que es como el “código de barras” de una propiedad. Con la información que nos facilita nuestro “código de barras” podemos disponer de una fuente de documentación que de otra manera conllevaría un proceso más complejo.

Una de las funciones de la referencia catastral que más nos atañe a Icired, es que su constancia o existencia, proporciona un alto nivel de seguridad en el momento en el que firmamos un contrato vinculado a bienes inmuebles. Esto es así por que, la referencia te da la seguridad de que esa propiedad existe y a su vez, podemos localizarla dentro del plano catastral. Por lo que se puede decir que constituye un gran arma contra morosos, deudores o estafadores que intentan engañar a sus compradores.

¿Cómo incorporo la referencia catastral en mi bien inmueble?

Podemos afirmar que la referencia catastral es un dato importante en todos los procesos de compra/venta o acción económica que incluya un bien inmueble. Hay situaciones en las que nuestras casas o negocios no están suscritos en el catastro por la razón que sea. En el momento en el que somos conocedores de esta situación, es importante saber los pasos o medidas que puedes tomar para inscribirte en el registro.

Dependiendo del hecho, acto o negocio que provoque la nueva adquisición, podemos incluir el inmueble en el Catastro de las siguientes maneras:

  • Declaraciones realizadas por los titulares: se realiza declaración por nuevo negocio, actos o hechos que tenga relación con bienes inmuebles. Esto puede ser desde ampliación, reforma, derribo, demoliciones, nuevas construcciones a modificación o nueva adquisición de la titularidad de la concesión administrativa y de los derechos reales de usufructo.

Hay casos en los que no es obligatorio declarar el acto que se realice con la propiedad. Estos son mínimos, pero existentes: que el acto ya esté formalizado por en escritura pública, se haya ejecutado la solicitud para inscribirlo en el Registro de la Propiedad y que se haya acreditado la Referencia Catastral del inmueble. Esta acreditación se hace por certificación catastral electrónica, escritura pública o información registral, el último recibo del Impuesto por bienes inmuebles o cualquier documento tramitado por la Gerencia del Catastro.  Hay tres casos más en los que no es necesario declarar el acto y están relacionados con el Ayuntamiento, la Agencia Estatal de Administración Tributaria y en el caso de los Ministerios de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente.

A su vez, no será obligatorio declarar la modificación cuando, en el plazo de dos meses, el transmitente del derecho, ha presentado una solicitud de baja de titularidad catastral.

  • Las comunicaciones realizadas por Notarios, Registradores de la Propiedad, Agencia Estatal de Administración Tributaria así como en los Ayuntamientos. También se puede dar el caso de comunicaciones por parte del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente. Este caso se dará cuando tiene relación al cambio en cultivos, aprovechamientos de los bienes inmuebles rústicos o para solicitudes de ayudas por parte de la Política Agrícola común.
  • Solicitudes: Después de la compra, venta o cualquier acción que se realice vinculado a los bienes inmuebles debe notificarse. Esto es, debemos modificar el nombre del nuevo titular catastral.  De esta manera, mediante solicitud, quedamos exentos de declarar la adquisición de la propiedad. Esto es posible, si presentamos dicha solicitud en un plazo inferior a dos meses desde que se realiza la transacción. Esta solicitud se puede entregar en el ayuntamiento del municipio en el que se situe el inmueble.

¿Qué es el valor catastral?

En el momento en el que se le quiere dar valor a un bien inmueble se tienen en cuenta diferentes factores como: planeamiento urbanístico, criterios, módulos de valoración y demás elementos necesarios para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles.

Pero, ¿qué es el valor catastral?

El valor catastral es una tasación real que se hace sobre la propiedad. Aunque no queramos hacer un negocio o transacción con nuestros bienes inmuebles, el valor catastral es fundamental. Con él, se configuran el Impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos con naturaleza urbana, el Impuesto sobre el Patrimonio(IP), el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y por último pero no menos importantes, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y en el Impuesto sobre la Renta de las personas físicas (IRPF). Vamos a desarrollar un poco más estos dos últimos:

  • Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI): durante la crisis que pasó España, este valor ha ido aumentando por lo que es beneficioso conocer las cifras actuales que afectan a nuestra propiedad.  La base del impuesto sobre bienes inmuebles, tiene como base el valor catastral, al cual se le pueden aplicar reducciones, en el caso que correspondan,   y un tipo impositivo que oscila entre 0,07% y el 0,15%. Este impuesto tiene en cuenta distintos valores como la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa.

La fórmula entonces es: valor catastral – reducciones = base liquidable x tipo = cuota a pagar.

  • Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): si la vivienda de la que hablamos es habitual, no tendremos que pagar por ella nada en el IRPF.  Aunque si que debemos proporcionar la información al respecto. Si la propiedad de la que hablamos no es habitual, pagaremos por ella dependiendo del valor catastral que tenga el inmueble.

Este valor catastral está guardado o protegido por el Catastro. Es un registro administrativo vinculado al Ministerio de Hacienda y Función Pública. Lo que contiene este Catastro es la información básica de todos los bienes inmuebles tanto rústicos y urbanos como los que tienen características especiales.

¿Cómo se adjudica el valor catastral a un inmueble?

Para imponer un precio o valor catastral a una propiedad se tienen en cuenta los siguientes aspectos:

  • Localización de la propiedad: las circunstancias urbanísticas que afectan al suelo donde se encuentra y su potencial para la explotación o producción.
  • El coste que conlleva la ejecución material de las construcciones.  La calidad y la antigüedad edificatoria, los beneficios de la contrata, los honorarios de los profesionales, los tributos que graban la construcción, el uso, el carácter histórico artístico y el resto de las condiciones edificatorias.
  • Beneficio y gastos de producción de la actividad empresarial que se pueda desarrollar en el espacio.
  • El valor del mercado y las circunstancias en las que se encuentre. En este caso tenemos en cuenta el valor del suelo, el valor de la construcción, los gastos de producción, y los beneficios de la actividad empresarial de promoción.

Ahora, ¿en el valor catastral, tienen en cuenta las pertenencias que podamos tener en el interior del inmueble o el capital que tengamos asegurado?. La respuesta es que no. El valor catastral no puede tener en cuenta los bienes que dispongamos nosotros dentro de las propiedades. Hay una posibilidad de asegurar nuestras pertenencias. Podemos contratar un seguro de hogar conforme a nuestras peticiones.

¿Es lo mismo valor catastral y valor de tasación?

Aparentemente podrían parecer lo mismo pero no lo son.  El valor catastral se le da al terreno, la construcción, el bien inmueble y es gestionado por el Catastro. En el día a día se utiliza para realizar el calculo del IBI y para imputar rentas en el caso de las declaraciones. Entre otras cosas que ya hemos visto anteriormente. El valor catastral lo podemos actualizar anualmente mediante la fórmula de coeficientes aprobados por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.

En cambio, el valor de tasación es el que otorga un profesional. En esta valoración se tiene en cuenta el estado en el que se encuentra el inmueble, los metros cuadrados de los que disponga, las características que posea, la zona en la que se encuentra, etc.

El valor de tasación es importante para el comprador, el vendedor y para el banco. Es una manera de controlar los precios en el mercado. Incluso, que no se produzcan estafas a la hora de realizar una transacción o negocio. Por ejemplo, un vendedor estima que su propiedad cuesta 200.000 euros, pero el valor de tasación es de 140.000 euros. Si pedimos un préstamo al banco, este solo te va a dar el 80% del valor que tenga la tasación.  No el total que tu vas a pagar. Esto es así porque en caso de impago por tu parte, el valor que obtiene el banco solo va a ser el de la tasación. Nunca será el del precio final que pagamos. Y bien sabemos que los bancos, no quieren perder.

¿Qué pasa si heredo un inmueble con deudas?

Hay casos en el que el valor del inmueble que heredamos es inferior a la hipoteca que queda aun por pagar. Es decir, que heredemos una deuda.

En esta situación hay varias salidas que pueden sernos muy útiles. La primera, podemos rechazar la herencia en su totalidad. Esta decisión tiene que ser escrita y comunicada ante notario. Esta renuncia es irrevocable y en ningún caso puede ser parcial.

Otra posibilidad es aceptar la herencia a beneficio de inventario. Esto significa que solo aceptamos la herencia en el caso en el que exista un remanente de liquidez tras la liquidación de bienes y deudas del fallecido.

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Desde la fuerte crisis que vivió España, muchas personas no pudieron terminar de pagar su hipoteca. A día de hoy esto se ve afectado en las herencias. Las cifras actuales de rechazos de herencias son más de 200.000. Comparando con 2007 (3,4% de herencias rechazadas), actualmente hay mas del 10% de las propiedades heredadas que no se aceptan por su valor.

Por lo que, si quieres tener seguridad y agilidad en el momento de realizar una transacción inmobiliaria te recomendamos que obtengas la consignación de la referencia catastral en el Registro de la Propiedad. Otra medida de precaución es consultar el nombre del interesado/a por la venta en el fichero de Icired antes de realizar el pago correspondiente por el bien inmueble.

 

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